8월 3일 발표된 2026년 세제개편안에서 가장 많은 사람들의 관심을 받은 항목 중 하나가 바로 종합부동산세 개편입니다. 그동안 종부세는 주택 수를 기준으로 세금을 매겨왔는데, 이번 개편안은 이 틀을 아예 바꿔서 실제로 거주하는지, 그리고 집값이 얼마인지를 중심으로 다시 설계하겠다는 방향을 담고 있습니다. 1주택자라면 공제금액이 늘어나는 반가운 소식이지만, 다주택자나 비거주자에게는 오히려 부담이 커질 수 있는 내용도 함께 포함되어 있습니다. 오늘은 이번 개편안에서 종부세가 구체적으로 어떻게 달라지는지, 언제부터 적용되는지 최신 발표 자료를 기준으로 정리해보겠습니다.
가장 핵심적인 변화, 기본공제 확대
가장 눈에 띄는 변화는 1세대 1주택자의 기본공제 금액입니다. 지금까지는 실거주 여부와 관계없이 12억원이 기준이었는데, 개편안에서는 이를 실거주 여부에 따라 다르게 적용하기로 했습니다. 실제로 해당 주택에 거주하는 1주택자는 공제 기준이 14억원으로 올라가고, 반대로 거주하지 않는 1주택자는 9억원으로 낮아집니다. 같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 세금 부담이 크게 갈리게 되는 셈입니다.
이는 그동안 "똑똑한 한 채"로 불리며 다주택자가 고가 주택 한 채만 보유하고 실제로는 거주하지 않으면서 세제 혜택을 누리는 사례를 막기 위한 조치로 풀이됩니다. 정부는 보유세 체계 전반을 실거주 중심으로 재편하겠다는 의지를 분명히 하고 있습니다.
| 구분 | 기존 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택자 | 12억원 | 9억원 |
| 적용 시점 | - | 2026년 즉시 반영 |
2028년, 2029년까지 이어지는 단계적 개편
이번 개편은 한 번에 모든 내용이 적용되는 것이 아니라 2026년부터 2029년까지 단계적으로 시행되는 구조입니다. 2026년에는 앞서 설명한 기본공제 금액 변경이 우선 적용되고, 세율 인상은 2027년부터 시작됩니다. 2028년에는 1~2주택자와 다주택자의 세율 체계가 통합되고 공정시장가액비율이 80%까지 상향되며, 장기보유특별공제 한도도 200억원으로 설정됩니다. 2029년에는 보유기간에 따른 공제가 폐지되고 장기보유특별공제 한도가 100억원으로 축소될 예정입니다. 단계별로 부담이 서서히 늘어나는 구조이기 때문에, 장기 보유 계획이 있다면 연도별 변화를 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
이번 개편안은 8월 3일 발표된 정부 발표안일 뿐, 아직 확정된 법률이 아닙니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 심의 과정에서 세부 수치나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
재건축·재개발 규제도 함께 완화
이번 개편안에는 세금뿐 아니라 공급 확대를 위한 규제 완화 내용도 담겼습니다. 도심 아파트의 재건축과 재개발 규제를 완화하고 용적률을 상향하며 인허가 기간을 단축해 사업성을 높이겠다는 방침입니다. 또한 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하는 1주택자에 대한 양도세·종부세 특례 적용 기한이 2025년에서 2026년으로 1년 연장됩니다. 비수도권 준공 후 미분양 주택은 세대의 소유 주택 수에서 제외해주는 특례도 함께 1년 연장되어, 지방 미분양 문제 해소에도 영향을 줄 것으로 보입니다.
자주 묻는 질문
정부 발표 기준으로는 2026년 즉시 반영될 예정이지만, 국회 심의를 거쳐야 최종 확정됩니다.
구체적인 실거주 판정 기준은 아직 시행령 등 세부 규정으로 공개되지 않았으며, 입법 과정에서 세부 요건이 나올 것으로 보입니다.
세율 체계가 주택 수 대신 가액과 거주 여부 중심으로 바뀌면서, 고가 주택을 보유한 비거주 다주택자의 부담이 상대적으로 커질 가능성이 있습니다.
현재 발표된 로드맵대로라면 단계적으로 자동 적용될 예정이지만, 매년 세부 시행령이 다시 확인되어야 합니다.
1주택자가 비수도권 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득하는 경우, 양도세와 종부세 계산 시 주택 수에서 제외되는 특례를 받을 수 있습니다.
직접적인 세금 조항은 아니지만, 같은 개편안에 담긴 공급 확대 정책으로 재건축 사업성이 높아지면 향후 주택 가격과 보유세 부담에도 영향을 줄 수 있습니다.
종합부동산세 개편안은 실거주 1주택자에게는 세부담을 덜어주는 방향이지만, 비거주자와 고가 주택 보유자에게는 부담이 커지는 이중적인 성격을 갖고 있습니다. 아직 국회 심의라는 절차가 남아있는 만큼, 지금 단계에서는 "확정"이 아니라 "예고된 방향"으로 받아들이고 향후 입법 과정을 지켜보는 것이 중요합니다. 보유 중인 주택이 있다면 실거주 여부에 따라 어떤 공제 구간에 해당하는지 미리 계산해보고, 국세청 홈택스에서 관련 안내가 업데이트되는지 주기적으로 확인해보시길 권합니다.
