2026년 8월 13일, 금융위원회를 비롯한 관계부처가 합동으로 새로운 부동산 금융대책을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은 실거주하지 않으면서 전세를 끼고 집을 산 '갭투자'를 막기 위해, 특정 조건에 해당하는 1주택자의 전세대출 보증을 제한하는 내용입니다. 내 집이 규제 대상에 해당하는지, 언제부터 적용되는지 지금 바로 확인해보세요.
어떤 경우에 규제 대상이 되나요
이번 규제는 아무 1주택자에게나 적용되는 것이 아닙니다. 아래 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우에만 전세대출 보증이 제한됩니다.
첫째, 수도권이나 규제지역 내에 아파트를 보유한 1주택자여야 합니다. 이때 주택 수는 본인과 배우자의 명의를 합산해서 판단합니다. 둘째, 그 주택을 본인이 살지 않고 다른 사람에게 세를 주고 있는 상태여야 합니다. 셋째, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 이력이 전혀 없어야 합니다. 즉, 집을 사놓고 한 번도 들어가 살지 않은 채 임대만 주고 있는, 전형적인 갭투자 형태의 보유 방식이 규제 대상이 되는 것입니다.
반대로 말하면 지방 비규제지역에 집이 있거나, 과거에 잠깐이라도 실거주한 이력이 있다면 이번 규제 대상에서 제외됩니다. 다만 "규제지역"의 범위는 정부 발표에 따라 조정될 수 있으므로 본인 소유 주택의 소재지가 규제지역에 해당하는지는 금융위원회나 국토교통부 공고를 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다.
예외적으로 인정되는 경우
모든 임대 상황이 일괄적으로 막히는 것은 아닙니다. 몇 가지 예외 사유가 함께 발표되었습니다. 본인이나 배우자의 직계존속 또는 직계비속에게 세를 준 경우는 규제 대상에서 빠집니다. 부모나 자녀가 실제로 거주하고 있는 상황까지 투기 목적으로 보지는 않겠다는 취지입니다.
또한 토지거래허가구역 안에서 이미 세입자가 있는 집을 매수하면서 향후 실거주가 예정된 경우, 그리고 기존 임대차계약을 그대로 승계하는 조건으로 주택을 매입한 경우에는 계약이 끝날 때까지 만기 연장이 허용됩니다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않거나 이사 일정을 조정하는 과정에서 불가피하게 대출 연장이 필요한 경우에도 6개월 이내의 단기 연장은 허용된다고 안내되었습니다.
이번 대책은 2026년 8월 13일 발표 기준이며, 세부 시행 방식은 행정지도와 보증기관(HF·HUG·SGI) 내규 개정을 거쳐 확정됩니다. 실제 대출 신청 전에는 반드시 이용하려는 보증기관과 은행을 통해 본인 상황이 규제 대상인지, 예외 사유에 해당하는지 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
시행일과 보증비율 변화 정리
비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한은 2027년 1월 1일부터 시행될 예정입니다. 아직 시간이 남아 있다고 여길 수 있지만, 전세 계약이나 대출 갱신 시점이 시행일 이후로 걸쳐 있다면 미리 준비해두는 것이 좋습니다.
이와 별도로, 규제 대상에 해당하지 않는 일반 1주택자의 전세대출 보증비율도 함께 조정됩니다. 지역에 따라 적용되는 비율이 달라지므로 아래 표로 정리했습니다.
| 구분 | 기존 보증비율 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 1주택자 | 80% | 70% |
| 그 외 지역 1주택자 | 90% | 80% |
| 무주택자 | 현행 유지 | 현행 유지 |
보증비율이 낮아지면 같은 전셋값이라도 대출로 조달할 수 있는 금액이 줄어들고, 그만큼 자기자본을 더 준비해야 합니다. 특히 수도권에 1주택을 보유하면서 전세로 거주하려는 계획이 있다면 이번 개편 내용을 미리 반영해 자금 계획을 세워두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
행정지도와 보증기관 내규 개정을 거쳐 2027년 1월 1일부터 시행될 예정입니다.
이번 규제는 수도권·규제지역 내 아파트 보유자를 대상으로 하므로 비규제지역 소재 주택은 원칙적으로 해당되지 않습니다. 다만 지역 범위는 계속 확인이 필요합니다.
직계존비속에게 세를 준 경우, 토지거래허가구역 내 실거주 예정 주택 매수, 임대차 승계 조건 매입 등이 예외로 인정됩니다.
보증금을 돌려받지 못하거나 이사 일정 조정이 필요한 경우 6개월 이내 단기 연장이 허용되며, 세부 경과조치는 내규 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
규제 대상이 아닌 1주택자 기준으로 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다.
무주택자는 이번 조정 대상이 아니며 기존 보증비율이 그대로 유지됩니다.
이번 8·13 부동산대책은 실거주 목적이 아닌 갭투자성 주택 보유를 겨냥하고 있어, 실제로 집을 사서 살고 있거나 살 계획이 있는 실수요자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다. 다만 본인의 주택 보유 형태가 규제 요건에 해당하는지, 전세 계약이나 대출 갱신 시점이 시행일과 겹치는지는 꼭 미리 점검해볼 필요가 있습니다. 위 내용은 2026년 8월 15일 확인 기준이며, 세부 시행령과 보증기관 내규는 이후 변경될 수 있으니 실제 신청 전 공식 채널에서 다시 확인하시기 바랍니다.
