1주택을 부부 공동명의로 살지, 단독명의로 살지 고민하다가 종합부동산세 때문에 결정을 미루신 적 있으신가요? 2026년 세제개편안으로 공정시장가액비율이 단계적으로 오르면서, 앞으로는 명의 방식에 따른 세금 차이가 지금보다 더 커질 전망입니다. 오늘은 부부 공동명의와 단독명의의 종부세·양도세 차이, 그리고 2026년 개편으로 달라지는 점을 정리해드립니다.
공동명의와 단독명의, 기본공제부터 다릅니다
1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하면 종부세 기본공제는 12억원이 적용됩니다. 반면 부부가 공동명의로 지분을 나눠 보유하는 경우, 원래는 각자 9억원씩 총 18억원의 인별 공제가 적용되는 것이 원칙이지만, 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 '1세대 1주택자 특례' 신청을 하면 단독명의처럼 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제 중 유리한 방식을 선택할 수도 있습니다. 신청을 하지 않으면 자동으로 인별 9억원씩 공제가 적용되므로, 두 방식 중 어느 쪽이 유리한지 매년 비교해보는 것이 중요합니다.
2026년 세제개편, 공정시장가액비율이 오릅니다
종부세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼는데, 2026년 세제개편안에 따라 2027년부터 이 비율이 기존 60%에서 70%로 일괄 인상되고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자(다주택자, 법인 등)에 대해 80%까지 추가로 상향됩니다. 즉 같은 공시가격이라도 과세표준 자체가 커지기 때문에, 실제 납부해야 할 세액이 함께 늘어나는 구조입니다.
| 구분 | 단독명의 1주택자 | 부부 공동명의(특례 미신청) |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억원 | 인별 9억원 × 2명 = 18억원 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 적용 가능(최대 80%) | 기본적으로 미적용(특례 신청 시 적용) |
| 양도소득세(향후 매도 시) | 기본공제 1인 250만원 | 부부 각각 250만원씩 총 500만원, 차익 분산으로 누진세율 완화 |
공시가격이 높은 고가 주택일수록 세액공제(장기보유·고령자)의 절세 효과가 커지므로, 이 경우 공동명의라도 특례를 신청해 단독명의처럼 계산받는 것이 유리할 수 있습니다. 반대로 공시가격이 상대적으로 낮은 주택은 공동명의 인별 공제(18억원)가 더 유리한 경우가 많습니다. 언론에서는 공시가격 약 26억원 안팎을 유불리가 갈리는 대략적인 기준으로 보도하고 있지만, 세액공제율(보유기간·연령)에 따라 개인별로 달라지므로 단정하기 어렵습니다.
우리 부부는 어느 쪽이 유리할까요
일반적으로 부부 중 한 명의 연령이 만 60세 이상이거나 주택 보유기간이 5년을 넘는다면 세액공제 혜택이 커지므로 특례 신청(단독명의 방식 선택)을 검토해볼 만합니다. 반대로 두 사람 모두 젊고 보유기간이 짧다면 세액공제를 받을 수 없으므로, 그냥 인별 9억원씩 공제를 받는 공동명의 방식이 유리한 경우가 많습니다. 정확한 유불리는 매년 공시가격과 세액공제율이 달라지므로, 홈택스의 종부세 미리보기 서비스나 세무사 상담을 통해 그해 기준으로 다시 계산해보는 것이 안전합니다. 특히 2027년부터 공정시장가액비율이 오르면 전체적인 세부담이 늘어나는 만큼, 미리 시뮬레이션해두면 갑작스러운 고지서에 당황하지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
별도로 신청하지 않으면 자동으로 부부 각자 9억원씩, 총 18억원의 인별 공제가 적용되는 방식으로 과세됩니다.
네, 특례 적용을 원한다면 매년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 하며, 한 번 신청했다고 자동으로 계속 유지되지 않습니다.
네, 60%에서 70%로의 인상은 소유 형태와 무관하게 전체적으로 적용될 예정이며, 2028년의 80% 상향은 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 추가로 적용됩니다.
양도 차익이 클수록 부부가 나눠 신고하면 각각 기본공제를 받고 누진세율 구간도 낮아질 수 있어 유리한 경우가 많지만, 취득세나 지분 정리 비용 등도 함께 고려해야 합니다.
지분 이전은 가능하지만 증여세, 취득세 등 추가 세금이 발생할 수 있어 신중한 검토가 필요합니다. 세무 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권합니다.
홈택스에서 종합부동산세 관련 안내와 신고 도움 서비스를 제공하고 있으며, 정확한 세액은 관할 세무서나 세무사를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한지는 주택 가격, 부부의 연령, 보유기간에 따라 매년 달라질 수 있습니다. 2026년 세제개편으로 공정시장가액비율이 단계적으로 오르는 만큼, 특례 신청 기간인 9월을 앞두고 우리 집 상황에 맞는 방식을 미리 계산해보는 것이 좋습니다. 정확한 세액과 신청 방법은 홈택스나 관할 세무서를 통해 최신 기준으로 확인하시길 권합니다.
