정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이번 개편안의 핵심 방향은 '보유'가 아니라 '거주'를 우대하는 쪽으로 양도소득세 체계를 손보는 것인데, 특히 10년 이상 실거주한 1주택자의 양도세 부담을 크게 낮춰주는 내용이 담겨 눈길을 끕니다. 다만 이 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표안 단계라는 점을 먼저 짚고, 무엇이 어떻게 바뀌는지 구체적으로 정리해드립니다.
아직 확정된 법이 아닙니다 — 진행 절차부터 확인
가장 먼저 오해하지 말아야 할 부분입니다. 이번 개편안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳤고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 법안으로 제출되는 일정입니다. 실제 확정은 12월 정기국회 본회의 통과 이후이며, 심의 과정에서 구체적인 금액이나 시행일이 바뀔 수 있습니다. 지금 단계에서는 '내 세금이 이렇게 확정됐다'가 아니라 '앞으로 계산 방식이 이렇게 바뀔 신호'로 받아들이는 것이 정확합니다.
양도소득세 기본공제, 연 250만원 → 2,500만원
가장 눈에 띄는 변화는 양도소득세 기본공제 확대입니다. 10년 이상 실제 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자를 대상으로, 매년 자동 적용되는 양도세 기본공제를 기존 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘리는 내용입니다. 양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액에 세율을 곱해 계산되므로, 기본공제가 커지면 그만큼 과세표준이 줄어 실제 납부세액도 낮아지는 구조입니다. 이 기본공제 확대는 국회 통과를 전제로 2027년 양도분부터 적용될 예정입니다.
장기보유특별공제, '보유'에서 '거주'로 무게중심 이동
두 번째 변화는 장기보유특별공제(장특공제) 산정 방식 자체를 바꾸는 것입니다. 지금은 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 합산하는 방식이지만, 개편안은 2028년부터 보유기간에 따른 공제를 절반으로 줄이고 거주기간 공제 비중을 늘린 뒤, 2029년부터는 보유기간 공제를 아예 없애고 거주기간만으로 공제율을 산정하는 것을 목표로 합니다. 최대 공제율 80% 자체는 유지되지만, 이제는 '오래 갖고만 있었던 집'이 아니라 '10년 이상 실제로 살았던 집'이어야 최대 공제율을 받을 수 있게 되는 셈입니다. 아래 표로 변경 흐름을 정리했습니다.
| 구분 | 현재 | 개편안(예정) |
|---|---|---|
| 양도세 기본공제 | 연 250만원 | 10년 이상 거주·30억 이하 1주택 연 2,500만원(2027년 양도분~) |
| 장특공제 산정 | 보유기간+거주기간 합산 | 2028년 보유공제 절반 축소 → 2029년 거주기간만으로 산정(2028년 양도분~) |
| 최대 공제율 | 80% | 80% 유지(단, 10년 이상 실거주 조건) |
이 개편안은 2026년 8월 25일 기준 정부 발표·입법예고 단계이며, 12월 국회 본회의를 통과해야 최종 확정됩니다. 심의 과정에서 공제율, 적용 대상, 시행일이 달라질 수 있으므로 실제 주택을 양도할 계획이 있다면 반드시 세무서나 세무 전문가를 통해 확정된 법령을 다시 확인하시기 바랍니다.
누가 특히 챙겨봐야 할까
이번 개편은 다주택자보다 '거주하는 1주택 실수요자'에게 유리한 방향입니다. 반대로 집을 보유만 하고 실제로 거주하지 않은 1주택자나 다주택자는 상대적으로 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다. 10년 이상 한 집에서 실제로 살아온 1주택자라면 2027~2028년 양도 시점을 염두에 두고 미리 거주 요건 증빙자료(주민등록초본, 관리비 납부내역 등)를 챙겨두는 것이 좋습니다. 반대로 조만간 주택을 양도할 계획이라면, 개편안 시행 전후로 세부담 차이가 클 수 있으니 양도 시점을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
아니요. 2026년 8월 발표된 정부 개편안 단계로, 12월 국회 통과 이후 확정됩니다. 통과 시 기본공제 확대는 2027년 양도분부터, 장특공제 개편은 2028년 양도분부터 적용될 예정입니다.
발표된 개편안 기준으로 양도세 기본공제 2,500만원 확대는 양도가액 30억원 이하 1주택자를 대상으로 합니다. 30억원을 초과하는 고가주택은 이 확대 적용 대상에서 제외됩니다.
공제율 상한 자체는 80%로 유지될 예정이지만, 산정 기준이 '보유기간'에서 '거주기간'으로 바뀌기 때문에 실거주하지 않은 기간이 길었다면 같은 80%를 받기 더 어려워질 수 있습니다.
이번 개편의 초점은 실거주 1세대 1주택자입니다. 다주택자는 이 기본공제·장특공제 확대 대상에 포함되지 않으며, 별도로 한시적 양도세 완화 방안이 함께 논의되고 있어 개편 성격이 다릅니다.
당장 할 일은 없지만, 10년 이상 실거주 중인 1주택자라면 향후 양도 계획을 세울 때 거주기간 증빙자료를 잘 보관해두는 것이 좋습니다. 확정 법령은 12월 이후 국세청 공지를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.
네, 별개입니다. 이번 글은 양도소득세(집을 팔 때 내는 세금) 개편 내용이고, 종합부동산세(보유하는 동안 매년 내는 세금) 개편은 과세기준·공정시장가액비율 조정 등 다른 내용으로 별도 발표되었습니다.
정리하면, 2026 세제개편안의 양도소득세 부분은 '10년 이상 실거주한 1주택자'에게 힘을 실어주는 방향입니다. 다만 아직 국회 문턱을 넘지 못한 발표안인 만큼, 실제 매매 계획이 있다면 세부 내용이 확정될 때까지 여유를 갖고 지켜보시길 권합니다.
