전세를 반전세나 월세로 바꾸거나, 반대로 월세 보증금을 올리며 월세를 낮출 때 기준이 되는 것이 전월세 전환율입니다. 이 비율을 어떻게 잡느냐에 따라 매달 내는 돈이 크게 달라지는데, 법에는 함부로 못 올리도록 상한이 정해져 있습니다. 이 글에서 전월세 전환율의 뜻, 2026년 법정 상한, 월세 계산 공식, 그리고 이 상한이 강제되는 경우와 아닌 경우를 정리했습니다.
전월세 전환율이란
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 전환율이 연 5%라면, 보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때 연 500만 원, 즉 월 약 41만 6천 원의 월세로 계산된다는 뜻입니다.
전환율이 높을수록 세입자가 내는 월세가 커지고, 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 그래서 집주인은 높게, 세입자는 낮게 적용하고 싶어 하며, 이 갈등을 줄이기 위해 주택임대차보호법이 법정 상한을 두고 있습니다.
반대로 월세를 전세(또는 더 큰 보증금)로 바꿀 때도 같은 비율이 쓰입니다. 이 경우에는 전환율이 낮을수록 보증금이 크게 늘어나므로 세입자에게 꼭 유리한 것만은 아닙니다.
2026년 법정 상한 - 기준금리 + 2%
주택임대차보호법상 전월세 전환율 상한은 다음 둘 중 낮은 값입니다. ① 연 10% ② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 2.0%).
2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 연 3.0%입니다. 따라서 ②는 3.0% + 2.0% = 연 5.0%이고, ①의 10%보다 낮으므로 법정 상한은 연 5.0%가 됩니다.
기준금리는 바뀔 수 있으므로 계약 시점의 기준금리를 확인해야 합니다. 예컨대 기준금리가 2.75%로 내리면 상한은 4.75%, 3.25%로 오르면 5.25%가 됩니다. 한국은행 기준금리는 한국은행 누리집이나 렌트홈·한국부동산원 계산기에서 확인할 수 있습니다.
| 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 상한(기준금리+2%) |
|---|---|
| 2.50% | 연 4.50% |
| 2.75% | 연 4.75% |
| 3.00% (2026년 9월 현재) | 연 5.00% |
| 3.25% | 연 5.25% |
월세 계산 공식과 예시
전세를 월세(또는 반전세)로 바꿀 때 월세는 이렇게 계산합니다. 월세 = (기존 전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12.
예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원 + 월세로 바꾼다고 해 봅시다. 전환할 금액은 3억 − 1억 = 2억 원입니다. 전환율을 법정 상한인 5.0%로 잡으면, 2억 × 0.05 ÷ 12 = 월 약 83만 3천 원이 됩니다.
만약 집주인이 전환율 7%를 요구했다면 2억 × 0.07 ÷ 12 = 월 약 116만 원으로, 매달 33만 원가량을 더 내게 됩니다. 상한(5.0%)을 넘는 부분은 세입자가 나중에 반환을 청구할 수 있습니다.
이 상한이 강제되는 경우와 아닌 경우
법정 전환율 상한은 모든 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 강제되는 것은 ① 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때 ② 계약갱신요구권을 행사해 갱신하면서 임대료 조건을 바꿀 때입니다.
반면 완전히 새로운 세입자와 처음 맺는 신규 계약이나, 세입자가 갱신요구권 없이 자유롭게 재계약하는 경우에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 이때는 시세와 협상으로 조건이 정해집니다.
또한 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내라는 별도 제한(차임 증액 청구 한도)도 함께 적용됩니다. 전환율 상한과 5% 증액 상한은 다른 규정이므로, 갱신하며 전세를 월세로 바꿀 때는 두 가지를 모두 따져야 합니다.
계산기 활용과 계약 시 체크포인트
직접 계산이 번거로우면 국토교통부 렌트홈의 '임대료 계산' 또는 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회의 '전월세전환 계산' 도구를 이용하면 됩니다. 보증금, 월세, 기준금리, 전환 조건을 넣으면 상한을 넘는지 자동으로 확인해 줍니다.
계약할 때는 첫째, 적용된 전환율이 '기준금리 + 2%' 이내인지 확인합니다. 둘째, 계약서에 전환율과 산출 근거(전환 전 보증금, 전환 후 보증금, 월세)를 명시해 둡니다. 셋째, 갱신계약이라면 임대료 인상이 5%를 넘지 않는지 함께 봅니다.
이미 상한을 넘는 월세를 내고 있었다면, 초과분에 대해 부당이득 반환을 청구하거나 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 다만 신규 계약이었다면 상한 적용을 주장하기 어려울 수 있으니 계약 성격을 먼저 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?
A. 2026년 9월 기준 한국은행 기준금리 3.0%에 2.0%를 더한 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
Q. 신규 계약에도 전환율 상한이 적용되나요?
A. 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약에는 법정 상한이 강제되지 않습니다. 계약 기간 중 전환하거나 갱신요구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다.
Q. 전세를 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산하나요?
A. (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 예를 들어 2억 원을 전환율 5%로 바꾸면 월 약 83만 3천 원입니다.
Q. 집주인이 상한을 넘는 전환율을 요구하면 어떻게 하나요?
A. 상한이 강제되는 계약이라면 초과분 지급을 거절하거나, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있습니다. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요.
Q. 월세를 전세로 바꿀 때도 같은 전환율을 쓰나요?
A. 네, 같은 비율이 적용됩니다. 다만 이 경우 전환율이 낮으면 보증금이 크게 늘어나므로 세입자에게 반드시 유리하지는 않습니다.
Q. 기준금리는 어디서 확인하나요?
A. 한국은행 누리집의 통화정책 방향 발표나, 렌트홈·한국부동산원의 전월세전환 계산기 안에 표시되는 기준금리 표에서 확인할 수 있습니다.
마무리
전월세 전환율의 핵심은 ① 법정 상한이 '한국은행 기준금리 + 2%'(2026년 9월 기준 연 5.0%)이고 ② 이 상한은 계약 기간 중 전환이나 갱신요구권 행사 시에만 강제된다는 점입니다. 월세는 (전환 금액 × 전환율 ÷ 12)로 계산하며, 갱신이라면 5% 증액 상한도 함께 봐야 합니다. 아래에서 렌트홈과 한국부동산원 계산기로 내 조건의 상한을 확인하고, 분쟁이 생기면 조정을 신청해 보세요. 위 내용은 2026년 9월 3일 확인 기준이며 기준금리와 제도 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
