전세 계약을 앞두고 있다면 올해부터 공인중개사가 반드시 보여줘야 하는 서류가 하나 늘었다는 사실, 알고 계셨나요? 최근 신탁회사가 소유한 건물에서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 잇따르면서, 계약 전에 확인해야 할 서류 목록이 바뀌었습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 무엇을, 왜 확인해야 하는지 실제 사례를 바탕으로 정리해드립니다.
왜 신탁원부까지 확인해야 할까
최근 몇 년 사이 신탁회사가 명의상 소유자로 등록된 건물에서 전세사기 피해가 반복적으로 발생했습니다. 집주인이 건물을 신탁회사에 맡긴 상태(신탁등기)에서는 실제 소유권과 임대차 계약 권한이 신탁회사나 우선수익자(은행 등)에게 있는 경우가 많은데, 이를 모르고 원래 집주인과 계약을 맺었다가 나중에 그 계약 자체가 무효 처리되어 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어난 것입니다. 은행 동의 없이 체결된 임대차계약이 불법점유로 간주되면서, 세입자가 계약 기간 내내 살았음에도 대항력을 인정받지 못하는 억울한 상황이 발생하기도 했습니다. 이런 사고를 막기 위해 정부는 공인중개사가 계약 전 확인시켜야 할 서류 범위를 확대했습니다.
2026년 2월부터 달라진 법 조항
공인중개사법 제25조제1항이 개정되면서, 중개대상물 확인·설명 시 제시해야 하는 근거자료가 "등기사항증명서 등"에서 "등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등"으로 명확히 확대되었습니다. 이 개정 규정은 2026년 2월 15일부터 시행되고 있으며, 법 시행 이후 새로 체결하는 계약부터 적용됩니다. 즉 지금 전세나 월세 계약을 준비하고 있다면, 공인중개사에게 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부와 건축물대장 등본까지 함께 요구할 수 있는 법적 근거가 생긴 것입니다.
| 서류명 | 확인할 내용 | 발급 기관 |
|---|---|---|
| 등기사항증명서 | 소유자, 근저당권 등 권리관계 | 대법원 인터넷등기소 |
| 신탁원부 | 신탁 여부, 임대차 동의권자 | 등기소(등기사항증명서 발급 시 함께 열람) |
| 건축물대장 등본 | 위반건축물 여부, 실제 용도 | 정부24 |
등기사항증명서에 "신탁"이라는 문구가 있다면 반드시 신탁원부를 함께 확인해, 임대차 계약 체결에 실제 동의권을 가진 주체(신탁회사 또는 우선수익자)가 누구인지 파악해야 합니다. 이를 확인하지 않고 계약하면 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다.
계약 전 직접 확인하는 순서
먼저 계약을 진행하는 공인중개사에게 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 세 가지를 모두 요청합니다. 등기사항증명서의 갑구에서 소유자가 신탁회사로 되어 있는지 확인하고, 만약 신탁 등기가 있다면 을구나 신탁원부에서 우선수익자와 임대차 관련 특약사항을 반드시 읽어봐야 합니다. 신탁원부에 "임대차계약 체결 시 수탁자(신탁회사)의 사전 동의가 필요하다"는 문구가 있는데도 원래 소유자와만 계약을 진행한다면, 나중에 그 계약 자체가 무효로 판단될 위험이 있습니다. 건축물대장 등본은 위반건축물 여부와 실제 용도(주거용인지 근린생활시설인지)를 확인하는 용도로, 위반건축물로 등재된 경우 전입신고나 확정일자 효력에 문제가 생길 수 있어 함께 확인하는 것이 안전합니다.
이미 서류를 못 받았다면 어떻게 해야 할까
만약 공인중개사가 신탁원부나 건축물대장을 제시하지 않은 채 계약을 진행하려 한다면, 개정된 공인중개사법상 확인·설명 의무 위반에 해당할 수 있으므로 서류 제공을 명확히 요구할 권리가 있습니다. 이미 계약을 체결한 이후라도 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서, 건축물대장은 정부24에서 본인이 직접 열람하거나 발급받을 수 있으니 계약 후에라도 반드시 다시 한번 확인해보는 것이 좋습니다. 특히 신축 오피스텔이나 다가구주택처럼 신탁 방식으로 자금을 조달해 건축하는 경우가 많은 매물이라면, 계약 전 확인 절차를 절대 생략하지 않는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
신탁원부는 등기사항증명서를 발급받을 때 대법원 인터넷등기소에서 함께 열람 신청할 수 있습니다. 공인중개사를 통해 요청하거나 본인이 직접 발급받을 수 있습니다.
2026년 2월 15일 법 시행 이후 새로 체결하는 계약부터 적용됩니다. 그 이전에 이미 체결된 계약에는 소급 적용되지 않습니다.
위반건축물 여부와 실제 용도를 확인해야 합니다. 위반건축물로 등재되어 있으면 대항력이나 확정일자 효력에 문제가 생길 수 있습니다.
개정법상 제시 의무가 있는 서류이므로 명확히 요구할 수 있습니다. 그래도 제시하지 않는다면 계약을 서두르지 말고 다른 중개사무소를 이용하는 것도 방법입니다.
반드시 안 되는 것은 아닙니다. 신탁원부에서 임대차 동의권자를 확인하고, 그 동의권자(신탁회사 등)의 동의를 받아 계약하면 안전하게 진행할 수 있습니다.
등기사항증명서와 신탁원부는 소정의 열람·발급 수수료가 있으며, 건축물대장은 정부24에서 무료로 열람할 수 있습니다.
전세 계약은 큰돈이 오가는 만큼 서류 한 장을 더 확인하는 번거로움이 나중의 큰 손해를 막아줄 수 있습니다. 등기사항증명서만 보고 안심하기보다 신탁원부와 건축물대장까지 함께 확인하는 습관을 들이면, 신탁 관련 전세사기 같은 예상치 못한 피해를 사전에 예방할 수 있습니다.
